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Este artigo propõe a hipótese de que no século XXI na cidade de Lima, os processos de mer­cantilização vêm gerando mudanças na produção do espaço, na expansão urbana e nas mo­dalidades de acesso à terra urbana para setores de baixa renda. Os submercados informais de loteamento estão substituindo os mecanismos não comerciais, como invasões e programas de distribuição de terras públicas. A metodologia utilizada é o estudo de caso e utiliza técnicas quantitativas e qualitativas. Entre suas conclusões, a cidade de Lima, entre 2001 e 2018, cres­ceu 91 % devido a mecanismos ilegais, nos quais as transações comerciais têm maior peso do que as não comerciais. O crescimento ocorre em terras de natureza não produtiva que são de propriedade pública ou comunal e os submercados têm natureza política e não poderiam existir sem a participação das autoridades.

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